Jokowi telah menegaskan bahwa pembangunan ibukota Baru yang rencananya menelan anggaran mencapai total Rp 446 triliun, hanya sebesar Rp. 30 triliun berasal dari APBN. Itupun dibayar selama lima tahun. Dana ini untuk membangun infrastruktur dasar seperti pembukaan lahan, jalan, jembatan, dan Istana presiden. Lantas darimana sisanya ?Perhatikan skema sebagai berikut.
Lahan
Karena semua lahan di ibukota baru seluas 180 ribu hektar milik negara maka negara bukan hanya sebagai regulator tetapi juga sebagai pemilik. Lahan itu sebelum ada infrastruktur dasar tentu tidak ada harganya. Tetapi setelah disediakan infrastruktur dasar maka harga tanah akan naik valuenya. Nah seluas 30.000 hektar lahan itu akan dijual kepada publik. Rencana harganya beragam namun maksimum Rp 2 juta per M2,
Infrastruktur umum
Nah untuk pembangunan Bandara, pembangkit listrik, backbone IT dan telekomunikasi, water supply ( PDAM), MRT, rumah sakit, Universitas, pemerintah menerapkan skema Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha (KPBU). Artinya Swasta ( lokal maupun asing ) atau BUMN boleh membangun proyek infrastruktur dengan uang mereka sendiri dan berhak mengelola itu sebagai konsesi bisnis dalam jangka waktu tertentu. Artinya setelah rentang waktu konsesi habis, harus kembali kepada negara. Kalau mereka untung, mereka harus bayar pajak. Sementara tarif tetap ditentukan oleh pemerintah sesuai UU. Yang sudah berminat menerapkan pola KPBU ini adalah UEA, AS, Hongaria, dan beberapa negara lain termasuk China.
Untuk membangun kantor pemerintahan dan lembaga tinggi negara, diterapkan dengan skema Kerjasama Pemanfaatan (KSP). Lahan dan bangunan yang ada di Jakarta di KSO kan dengan swasta dengan kewajiban Swasta membangun gedung pemerintahan di Ibukota Baru. Walau ibukota pindah, Jakarta tetap sebagai kota bisnis. Lahan di semua gedung pemerintahan yang ada di Jakarta sekarang berada di kawasan emas. Ini pasti menarik bagi investor mengikuti tawaran kerjasama. Sementara gedung yang ada di Jakarta akan meningkatkan PAD PBB bagi Jakarta.
Sementara untuk membangun perumahan karyawan bagi ASN, Pusat komersial, Hotel, Mall, negara menjual lahan kepada developer seharga Rp. 2 juta per M2. Tentu harga ini bervariasi tergantung peruntukannya. Negara bisa tentukan harga yang flexible agar harga proporsional dengan kelas penghuni. Jadi adil. Dari penjualan lahan ini negara sedikitnya dapat uang sebesar Rp. 400 triliun. Hampir semua developer besar tertarik mendapatkan peluang dari proyek ini.
Jadi negara engga keluar duit sama sekali untuk pembangunan infrastruktur umum dan sarana perumahan. Kalau Jokowi mengatakan bahwa sumber pembiayaan Ibukota Baru tidak dari utang, itu tepat sekali. Bukan hanya tidak perlu hutang, malah dapat untung. Loh kok mau investor? Alasannya ada dua. Pertama, harap dicatat, penduduk Ibukota baru ini adalah kelas menengah dan atas. Mereka konsumen potensial secara bisnis. Ingat, komunitas berjumlah sedikitnya 600.000 itu dengan tingkat pendapatan diatas rata rata PDB nasional. Kota tidak menanggung beban sosial akibat kemiskinan seperti kekumuhan dan lain sebagainya. Ini akan mengundang daya tarik orang berduit untuk tinggal di sana. Tentu meningkatkan value harga property.
Kedua, investor tidak perlu lagi membebaskan lahan, karena lahan sudah dikuasai negara. Tidak perlu repot dapatkan izin, karena izin satu pintu dibawah otoritas kawasan. Jadi tinggal bangun saja.
Erizeli JB (Pecinta Kebijaksanaan)